Fundo ligado a ACM Neto planeja condomínio de luxo em ambiente sensível na Bahia

Uma lagoa de leito farto e águas num tom azul cintilante, emoldurada por imponentes falésias fincadas em uma praia de areias claras. Era essa a paisagem que se encontrava ao visitar a praia de Lagoa Azul nos anos 1990. Desde que foi descoberta pelo turismo no fim da década de 1980, o cartão-postal localizado entre os distritos de Arraial d’Ajuda e Trancoso, em Porto Seguro, no sul da Bahia, atraiu milhares de frequentadores por sua exuberância.

Mas, há cerca de 20 anos, o cenário vem se transformando. A vegetação de Mata Atlântica que ocupava o topo das falésias do entorno foi dando lugar a resorts de alto padrão. A erosão desses paredões, causada pelo desmatamento, e desvios no rio que vertia por entre as encostas foram diminuindo a superfície da lagoa. A coloração que lhe rendeu o nome desapareceu em boa parte.

Agora, o ponto turístico corre o risco de uma ameaça ainda maior por um loteamento residencial de luxo com cerca de mil unidades que deve ser construído sobre as falésias localizadas exatamente acima da lagoa que dá nome à praia. 

O Praia do Castelo Fundo de Investimento Imobiliário, responsável pelo empreendimento, tem entre seus cotistas um dos políticos mais populares e influentes da Bahia: o ex-prefeito de Salvador e ex-deputado federal Antônio Carlos Magalhães Neto, mais conhecido como ACM Neto. Atualmente, ele é secretário-geral do União Brasil, partido que integra o chamado “centrão” no Congresso Nacional. A Pública apurou que o publicitário baiano Sidônio Palmeira, responsável pelo marketing da campanha de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) à Presidência da República em 2022, também é cotista do fundo.

Parte do terreno que abrigará o complexo – para o qual está prevista a construção de helipontos, elevadores panorâmicos e clubes de esportes e praia – está em uma área ambientalmente sensível onde se recomenda a criação de uma unidade de conservação, de acordo com um estudo contratado pela prefeitura de Porto Seguro. 

A análise, entregue em julho de 2023, aponta que a transformação do local em uma área protegida contribuiria para preservar espécies de fauna restritas à Mata Atlântica existentes no local e recuperar as características naturais da lagoa.

Além de agravarem os impactos ambientais já sentidos na região, as obras trazem outras preocupações à comunidade local, que teme pela restrição do acesso às praias. É esse tipo de situação que, segundo especialistas, pode ser facilitado caso aprovada a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 3/2022, que ficou conhecida recentemente como “PEC das praias”. 

A Agência Pública apurou que o fundo de investimento instalou, em março, correntes e tocos de madeira no caminho de terra que liga a estrada que vai de Arraial d’Ajuda a Trancoso à praia de Taípe, por onde se chega à Lagoa Azul.

Em protesto, funcionários das barracas de praia se juntaram para retirar as barreiras. Eles temem que o público frequentador seja impedido de acessar o local, o que ameaçaria seus empregos. “Se eles fizerem isso, acabou”, diz Gervásio Braga, um dos funcionários. 

Ele conta que levar as compras até a barraca na qual trabalha já é uma operação difícil: precisa deixar o carro em um estacionamento na estrada de terra e descer carregando os mantimentos com um carrinho de mão ou, por vezes, com as próprias mãos. Se a estrada for fechada, a tarefa ficará impossível. “Só tem aquela estrada [para chegar às praias], nós vamos pra lá como?”, questiona. “Como a gente vai sobreviver?”

“Condomínio Residencial Taípe” ocupará área equivalente a 319 campos de futebol

O Praia do Castelo Fundo de Investimento Imobiliário é detentor de um patrimônio de cerca de R$ 453 milhões, de acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 

Informações sobre os cotistas de fundos de investimentos são sigilosas e, portanto, não estão disponíveis publicamente. Mas, em 2022, quando foi candidato ao governo da Bahia pelo União Brasil, o próprio ACM Neto declarou à Justiça Eleitoral possuir R$ 3,5 milhões em cotas no Praia do Castelo. Procurada pela Pública, sua assessoria de imprensa confirmou que ele segue como cotista, “mas não exerce nenhuma atividade executiva ou de gestão relacionada ao fundo”.

Já Sidônio Palmeira não quis responder aos questionamentos da reportagem.

Conforme portaria publicada em dezembro de 2023 pelo Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos (Inema) da Bahia no Diário Oficial do estado, o condomínio já conta com licença prévia – primeira etapa do licenciamento ambiental. A autorização aprova a localização e concepção do empreendimento, atesta, em tese, sua viabilidade ambiental e determina as condicionantes a serem atendidas nas próximas fases da construção. 

O passo seguinte é a obtenção de uma licença de implantação, que autorizará a instalação do complexo residencial conforme o projeto aprovado e fixará um cronograma para cumprimento das condicionantes estabelecidas.

O terreno de 319 hectares – equivalente a cerca de 319 campos de futebol – onde serão feitas as obras foi adquirido pelo fundo em 2022, por R$ 140 milhões, da Tucuruí Empreendimentos Imobiliários S.A., empresa com sede em Salvador, que desistiu dos planos de construir ali um resort.

Por enquanto, não foi definido um nome comercial para o empreendimento. Ele foi chamado de “Condomínio Residencial Taípe” em portaria publicada pelo Inema, de janeiro, que autorizou a mudança de projeto no local. Aos cotistas, segundo documentos disponibilizados pela CVM, o Praia do Castelo Fundo de Investimento Imobiliário já se referiu a ele como “Projeto Trancoso”. As vendas não começaram.

O condomínio de alto padrão será implementado em duas fases, de acordo com informações do Inema. Na primeira, serão construídas 359 unidades privativas com área de aproximadamente 2 mil metros quadrados, além de três vilas com 248 unidades residenciais; na segunda, devem ser implementadas 281 unidades privativas com aproximadamente mil metros quadrados e duas vilas com 183 unidades.

A infraestrutura deve contar ainda com áreas de lazer com piscinas, clubes de esportes e de praia, helipontos, elevadores panorâmicos e um túnel de ligação entre as fases, conforme revelam plantas provisórias, às quais a Pública teve acesso, que foram apresentadas por representantes do empreendimento a trabalhadores das cabanas de praia no segundo semestre do ano passado.

Sem unidade de conservação na Lagoa Azul, “daqui a pouco estará tudo tomado”

As praias de Taípe e Lagoa Azul são das últimas áreas do litoral de Porto Seguro sem proteção ambiental ainda não tomadas por luxuosos hotéis, resorts, condomínios ou mesmo pousadas, que, apenas no ano passado, atraíram cerca de 2 milhões de turistas. O vizinho direto da praia de Taípe, que dá acesso à Lagoa Azul, é, por exemplo, a unidade Trancoso da famosa rede de hotelaria francesa Club Med.

A Lagoa Azul já sente os impactos da ocupação no entorno. Sobre as falésias que a margeiam, ainda há significativa cobertura vegetal, como áreas de floresta úmida e muçunungas, um ecossistema que, no Brasil, é associado à Mata Atlântica e está presente apenas no litoral do norte do Espírito Santo e no sul da Bahia. Essa vegetação é formada por árvores e arbustos esparsos e solo arenoso muito suscetível à erosão.

O desmatamento causado, nas últimas décadas, pelos empreendimentos turísticos e imobiliários provocou o assoreamento da Lagoa Azul, o que impactou a beleza cênica pela qual era famosa. A exuberante coloração azulada que costumava exibir, produzida por sedimentos mais esbranquiçados antes presentes nas margens da lagoa, não existe mais: hoje, suas águas são argilosas.

“O principal problema da Lagoa Azul e sua área de entorno são os processos erosivos que ocorrem no topo das falésias, fazendo com que sedimentos sejam deslocados de cima para baixo por meio da queda de blocos em suas bordas e pela ação da chuva”, explica o geógrafo Luca Lämmle, pesquisador de pós-doutorado do Laboratório de Geomorfologia e Análise Ambiental da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp), que participou de estudos na Lagoa Azul e região.

“O excesso de sedimentos depositados na área da Lagoa Azul fez com que ela fosse soterrada por esse material, ressurgindo apenas quando há significativo volume de chuvas na região”, diz Lämmle.

Embora ainda seja um cartão-postal atrativo na região, a área vem perdendo o apelo por causa da degradação ambiental. Ao prejudicar a lagoa, a erosão das falésias compromete o próprio turismo local que motivou a construção dos empreendimentos, o que pode trazer impactos econômicos para quem vive da atividade. Mas não só: a possibilidade de deslizamentos de terra representa riscos para os visitantes e propriedades das imediações.

Para impedir que a situação se agrave, há anos a comunidade local e pesquisadores demandam a criação de uma unidade de conservação (UC) na região. A prefeitura de Porto Seguro contratou uma empresa de engenharia consultiva para analisar as condições hídricas, geológicas e de fauna e flora da área.

O relatório final do estudo, de julho de 2023, constatou que, apesar de seu estado atual de degradação, a sub-bacia da Lagoa Azul “ainda possui uma vasta gama de atributos excepcionais da natureza” que devem ser preservados. Recomendou a criação de uma unidade de conservação em uma faixa de 172 hectares de extensão que abrange parte de duas propriedades privadas. Uma delas é o terreno do Praia do Castelo Fundo de Investimento Imobiliário, que ficaria parcialmente ocupado pela área de preservação.

No local foram identificadas espécies de fauna exclusivas da Mata Atlântica, como a cambada-de-chaves, uma pequena ave de pelagem preta e azul, e a perereca-de-capacete, cujo veneno é 25 vezes mais potente do que o da jararaca. Algumas delas estão em risco de extinção. Foram encontradas na área 36 espécies ameaçadas em âmbito nacional, conforme lista do Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade (ICMBio), e 26 classificadas internacionalmente como ameaçadas pela União Internacional para a Conservação da Natureza (IUCN, na sigla em inglês).

“Temos na região uma grande pressão imobiliária, além de conflitos fundiários importantes. A Lagoa Azul é uma das áreas que entendemos como críticas para a preservação. Se não fizermos nada [para protegê-la], daqui a pouco estará tudo tomado”, afirma Marcos Bernardes, professor da Universidade Federal do Sul da Bahia (UFSB), em defesa da criação da UC. Bernardes é presidente do Comitê das Bacias Hidrográficas dos Rios Frades, Buranhém e Santo Antônio, que incluem a Lagoa Azul.

A análise contratada pela prefeitura apontou que dois tipos de UCs poderiam ser implementados no local. A categoria oficialmente recomendada é o Monumento Natural (Mona), de domínio público e proteção integral. As UCs que se enquadram nessa categoria têm como objetivo a preservação da natureza e admitem apenas o uso indireto dos recursos naturais, em atividades de turismo ecológico, pesquisa científica e educação ambiental. 

Com a finalidade básica de proteger sítios naturais raros, singulares ou de grande beleza cênica, o Mona permite a existência de propriedades particulares em seu interior, desde que o uso da terra e dos recursos esteja em consonância com os propósitos de criação da UC. Se isso não ocorrer, os imóveis devem ser desapropriados pelo poder público, segundo a lei federal que institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação (SNUC).

De acordo com o relatório, porém, não há, a princípio, por parte da Secretaria de Meio Ambiente e Causa Animal de Porto Seguro, a intenção em desapropriar os dois imóveis que compõem a sub-bacia da Lagoa Azul. Por isso, a segunda opção de unidade de conservação seria a Reserva Particular do Patrimônio Natural (RPPN), de domínio privado. 

Em UCs de uso sustentável, como é o caso da RPPN, é possível conciliar a preservação da natureza e o uso de parte dos recursos naturais – são autorizados em seu interior o desenvolvimento de pesquisas científicas e a visitação com objetivos turísticos, recreativos e educacionais. A iniciativa para criação de uma RPPN deve ser dos próprios proprietários de áreas com atributos relevantes para a conservação.

Questionada pela Pública, a Prefeitura de Porto Seguro respondeu que “o relatório e o estudo completo estão sendo analisados pela Secretaria de Meio Ambiente e Causa Animal em conjunto com o Conselho Municipal de Meio Ambiente e técnicos da empresa que elaborou o estudo”. Disse também que “ainda não há uma definição exata sobre qual UC seria criada” e que isso terá de passar por consulta pública. 

Procurada, a Planner Investimentos, administradora do Praia do Castelo Fundo de Investimento Imobiliário, informou que “cumpre somente as obrigações operacionais e regulatórias”. Tanto a Planner quanto a assessoria de imprensa de ACM Neto orientaram que a reportagem procurasse Ricardo Carneiro, o gestor do Praia do Castelo na Planner. 

Em respostas às perguntas da Pública, ele informou que o fundo é “sensível a todos os aspectos socioambientais, sempre desenvolvendo os seus projetos com base em pilares de sustentabilidade” e que “tem a intenção de criar uma RPPN nos limites de sua propriedade”. Segundo Carneiro, já foram iniciados “os estudos técnicos necessários, particularmente no que diz respeito à Lagoa Azul”. 

Sobre a restrição de acesso às praias relatadas pelos trabalhadores locais, Carneiro afirmou que o fundo “não possui qualquer participação neste evento, ou qualquer um dos seus colaboradores, e jamais emitiu qualquer orientação neste sentido”. 

Unidade de conservação e condomínio de luxo podem coexistir?

A legislação permite que empreendimentos imobiliários existam perto de unidades de conservação como o Mona e a RPPN. Mas há limitações.

“Idealmente, um projeto desse teria que reservar uma parte de seu terreno [para a criação da UC], que teria que englobar áreas de vegetação em estágio mais avançado de regeneração. Também, dentro do próprio empreendimento, fora dessa área reservada, deve haver corredores de conectividade para garantir as condições adequadas de manutenção da biodiversidade”, explica o especialista em ordenamento territorial e áreas protegidas Claudio Maretti, ex-presidente e ex-diretor do ICMBio, o órgão responsável por criar e fazer a gestão das unidades de conservação federais.

“Mesmo que o empreendimento proteja 80% de sua área, o que vai acontecer com os outros 20%? Vão receber mais adensamento urbano, mais sistema viário. Estamos falando de muçunungas, restingas, encostas que sofrem processos erosivos, e quaisquer equipamentos que sejam colocados ali podem ampliar esses processos”, afirma Rui Rocha, presidente do Instituto Floresta Viva, que atua pela preservação da Mata Atlântica no litoral sul da Bahia, e professor da Universidade Estadual de Santa Cruz.

“A RPPN pode ser uma solução, mas depende do que se está fazendo ao lado”, destaca Rocha. “A proposta do Mona, efetivamente cobrindo a área, seria o mais sensato. Ou uma RPPN de área muito generosa com pouca edificação e atividade turística limitada.”

Para ele, no entanto, a discussão não deveria ser pautada apenas no âmbito desse empreendimento especificamente, mas considerando uma avaliação mais ampla da chamada “Costa do Descobrimento”. A região, que engloba o litoral baiano entre Porto Seguro e Belmonte, é maciçamente ocupada pelos mercados imobiliário e turístico. “Fazer nessa área [da Lagoa Azul], uma das poucas que sobraram, mais um empreendimento de médio ou grande porte significa aumentar a degradação dessa paisagem tão frágil e sensível, que tem que ser preservada e restaurada”, diz Rocha.

Além disso, o loteamento planejado pelo fundo de investimento imobiliário terá que obedecer à Lei da Mata Atlântica, que estabelece regras para qualquer tipo de intervenção em áreas do bioma. A lei veda a supressão da vegetação original (chamada de primária) e da que cresce após o desmatamento (chamada de secundária) em estágios médio e avançado de regeneração. As únicas exceções são casos de utilidade pública (para os dois estágios) e de interesse social (para o estágio médio).

A avaliação contratada pela prefeitura de Porto Seguro diagnosticou que 30,37% da área proposta para a UC (que ocupa parte do terreno do Praia do Castelo e parte de um terreno vizinho) são formados por floresta ombrófila – que, para se manter, necessita de chuvas abundantes e constantes – em estágio inicial de regeneração. Outros 31,15% são compostos por floresta ombrófila em estágio médio; e 12,26%, por floresta ombrófila em estágio avançado.

Quase 20% da área são constituídos por muçununga, vegetação que abriga e mantém algumas das nascentes da sub-bacia da Lagoa Azul. Por isso, sua conservação é considerada essencial para a revitalização da lagoa. O relatório final do estudo detectou ainda que, nos locais de muçununga, são encontrados cervos e outros mamíferos de pequeno porte, répteis e espécies nativas da Mata Atlântica, o que os torna relevantes para a formação de corredores ecológicos. O documento recomenda que sejam evitadas “quaisquer intervenções nessas tipologias”. 

Diante disso, Claudio Maretti avalia que somente seria viável na região “um loteamento muito conservacionista”, que proteja áreas em estágio médio e avançado de regeneração e sensíveis, como as de muçununga.

Lagoa Azul pode guardar vestígios de populações indígenas

A preocupação com o solo da Lagoa Azul vai além do assoreamento de seu leito ou da erosão das falésias. O terreno pode abrigar vestígios deixados por povos indígenas que habitavam a área antes da chegada dos colonizadores portugueses.

Em 2010, foi concluído um levantamento arqueológico da área, contratado pela Tucuruí Empreendimentos Imobiliários S.A., antiga dona do terreno adquirido pelo fundo Praia do Castelo. Na época, a empresa planejava a construção de um outro empreendimento, que acabou não se concretizando.

A sondagem tinha o intuito de avaliar a presença de vestígios arqueológicos de interesse e fazia parte dos estudos de impacto ambiental para a instalação do empreendimento. O licenciamento ambiental precisa considerar os impactos em bens culturais acautelados que possam estar inseridos na propriedade, de acordo com uma portaria interministerial de 2015. 

Sabia-se que no terreno vizinho haviam sido encontrados sítios dos povos indígenas Tupi-Guarani e Aratu, que viviam na borda da falésia em frente ao mar. A ocupação da “Costa do Descobrimento” pelas populações originárias foi mais intensa entre os séculos 13 e 16, mas o povo Aratu, especificamente, teve uma presença mais antiga – entre os séculos 10 e 14. 

O relatório arqueológico ressalta que obras e construções afetam diretamente a preservação dos sítios arqueológicos da região, dos quais cerca de 70 já foram catalogados.

As escavações constataram a existência de dois sítios líticos – locais usados para a fabricação de objetos em pedra – e a possibilidade de um sítio arqueológico nas imediações, a partir do achado de fragmentos de cerâmica e carvão em porções de terra preta. 

Esse tipo de solo de coloração escura é caracterizado pela presença de resquícios cerâmicos e possui alta fertilidade, originada por processos desencadeados pelas populações pré-colombianas.

O pesquisador responsável pela análise recomenda um “levantamento mais detalhado nas áreas de ocorrência de terra preta para definitivamente confirmar a ocorrência de artefatos nestes locais e assim proceder com o salvamento arqueológico”, com o objetivo de preservar o patrimônio cultural e histórico.

Em resposta ao questionamento da Pública sobre as medidas em andamento para resguardar o potencial arqueológico da área, Ricardo Carneiro, gestor do Praia do Castelo, disse que “estudos arqueológicos já foram contratados e as pesquisas em campo estão em andamento através de equipes especializadas”.